Przełomowe zmiany w podatku od nieruchomości – projekt ustawy zmieniającej został opublikowany

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany długo wyczekiwany projekt ustawy, który wprowadza m.in. nowe definicje budynku oraz budowli na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Nowelizacja wprowadza zmiany, które zasadniczo wpłyną na przedmiot i zakres opodatkowania podatkiem od nieruchomości obiektów budowlanych ze skutkiem od 1. stycznia 2025 r.

Projekt znajduje się obecnie na etapie prac rządowych. Z pełną treścią projektu można się zapoznać tutaj: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12386262/katalog/13064866#13064866

I. Zmiana definicji „budynku” oraz „budowli”

Głównym celem Projektu jest dostosowanie definicji „budynku” oraz „budowli” do treści wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 r. (sygn. SK 14/21), w którym aktualnie obowiązujące definicje tych pojęć oparte na odesłaniu do przepisów prawa budowlanego uznano za niekonstytucyjne.

           a)  Nowa definicja budynku

Zgodnie z Projektem „budynkiem” będzie:

„obiekt, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, wykonany z użyciem wyrobów budowlanych, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, również w przypadku gdy jest on częścią obiektu wymienionego w poz. 1–6 załącznika nr 4 do ustawy.”

W uzasadnieniu do Projektu podkreślono, że analogicznie do obowiązującego dziś stanu prawnego, przedmiotem opodatkowania będzie budynek wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem. Tym samym, instalacje te (takie jak: instalacja elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, cieplna, telekomunikacyjna, gazowa znajdujące się wewnątrz budynku i stanowiące jego integralną część) nie będą podlegały opodatkowaniu, gdyż podstawą opodatkowania budynku jest jego powierzchnia użytkowa.

          b) Nowa definicja budowli

Zgodnie z Projektem „budowlami” będą:

• obiekty wymienione w załączniku nr 4 do ustawy, a także instalacje i urządzenia, jeżeli stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową,
• części budowlane urządzeń niestanowiących części budowli, o których mowa w lit. a,
• części budowlane elektrowni wiatrowych i elektrowni jądrowych,
• fundamenty pod maszyny oraz urządzenia, odrębne pod względem technicznym od tych maszyn i urządzeń,
• przyłącza do obiektu budowlanego

– pod warunkiem ich wykonania z użyciem wyrobów budowlanych.

II. Zmiana definicji budowli w kontekście w sporów o opodatkowanie podatkiem od nieruchomości zbiorników oraz obiektów złożonych technicznie

        a) Zbiorniki

Jak wynika z uzasadnienia do Projektu, co do zasady, obiekty wymienione w załączniku nr 4 do ustawy, nie będą mogły być kwalifikowane jako budynki, ponieważ zawsze będą budowlami. Ma to na celu wyeliminowanie trwających obecnie sporów wynikających z nakładania się na siebie pojęć budynku i budowli – w obecnym stanie prawnym zbiorniki mogą być zarówno budowlą, jak i budynkiem, jeżeli posiadają one jego cechy (wyroby budowlane, trwałe związanie z gruntem, wydzielenie z przestrzeni oraz posiadanie fundamentów i dachu).

Wymienienie w poz. 7 i 8 projektowanego załącznika do Projektu silosów, elewatorów i innych zbiorników na ciecze, gazy oraz materiały sypkie jako budowli ma na celu wyeliminowanie dalszych sporów w tym zakresie.

       b) Obiekty złożone technicznie

Na gruncie Projektu budowlą będą także instalacje i urządzenia, jeżeli stanowią wraz z obiektem całość techniczno-użytkową. Dodatkowo poza obiektami wymienionymi w załączniku nr 4, pojęciem budowli zostaną objęte również, wykonane z użyciem wyrobów budowlanych:

• części budowlane urządzeń, niestanowiących części budowli składającej się z obiektu wymienionego w załączniku nr 4 do ustawy oraz instalacji i urządzeń tworzących z nim całość techniczno-użytkową, tj. m.in. części budowlane kotłów i pieców przemysłowych;
• części budowlane elektrowni wiatrowych i elektrowni jądrowych;
• fundamenty pod maszyny oraz urządzenia, odrębne pod względem technicznym od tych maszyn i urządzeń;
• przyłącza do obiektu budowlanego.

Wątpliwy w kontekście projektowanej definicji „budowli” staje się zatem sposób opodatkowania instalacji fotowoltaicznych. Na gruncie aktualnie obowiązującej definicji „budowli” przyjmuje się, że panele fotowoltaiczne jako element niebudowlany instalacji nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Brak jednoznacznego wyłączenia z opodatkowania elementów niebudowlanych instalacji fotowoltaicznych na zasadach analogicznych jak dla elektrowni wiatrowych może stanowić podstawę dla kolejnej fali sporów o opodatkowanie instalacji fotowoltaicznych.

III. Kontrowersyjna likwidacja zwolnienia dla terminali towarowych

W Projekcie przewidziano dodanie przepisu, mającego na celu wyłączenie z mocą wsteczną stosowania zwolnienia z podatku od nieruchomości dla terminali towarowych.

Przepis zwalniający terminale towarowe z podatku od nieruchomości wszedł w życie 1 stycznia 2024 r., stąd podatnicy, którzy z niego skorzystali w myśl Projektu zostaną zobowiązani do zwrotu zaoszczędzonego podatku wraz z odsetkami.

Szerzej niniejsze rozwiązanie komentowaliśmy TUTAJ

IV. Ujednolicenie opodatkowania miejsc postojowych w garażach podziemnych budynków mieszkalnych od 2025 r.

W Projekcie przewidziano uznanie garażu wielostanowiskowego znajdującego się w budynku mieszkalnym za część mieszkalną tego budynku. Takie rozwiązanie ma ujednolicić opodatkowanie garaży wielostanowiskowych – zastosowanie znajdzie do nich stawka podatku od nieruchomości przewidziana dla budynków mieszkalnych.

Projektowana zmiana ma się wiązać z obowiązkiem informacyjnym nakładanym na współwłaścicieli takiego lokalu użytkowego. W celu pozyskania przez organy podatkowe danych dotyczących wielkości powierzchni do opodatkowania według stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych, współwłaściciele zostaną zobowiązani do złożenia właściwemu organowi informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych, w terminie do 31 stycznia 2025 r.

***

Zachęcamy Państwa do przeanalizowania aktualnego katalogu należących do Państwa obiektów budowlanych pod kątem zmian przewidzianych w Projekcie.

Jeżeli mają Państwo dodatkowe pytania związane z Projektem, zapraszamy do kontaktu.